Trước khi lập bản vẽ xin phép xây dựng, bạn nên tìm hiểu qui hoạch chi tiết khu vực để có ý đồ thiết kế phù hợp với yêu cầu, đỡ mất công chỉnh sửa. Bạn cần lưu ý đến những thông tin như chiều cao khống chế, mật độ xây dựng nhà được xây bao nhiều % diện tích đất, đặc biệt là khi xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (đường giới hạn không được xây dựng công trình ra bên ngoài). Bạn cần nắm rõ những thông tin về qui định cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan hành chính địa phương ngay trước thời gian xây nhà mình, vì từng thời kỳ có thể có những qui đinh khác nhau. Một số đô thị lớn có qui định phân cấp cho Sở Xây Dựng hoặc Chủ tịch UBND quận, huyện cấp giấy phép, phân biệt theo qui mô công trình, diện tích sàn, theo tuyến phố, bạn cũng cần hỏi rõ để làm việc với đúng cơ quan có thẩm quyền.
Một số trường hợp được miễn xin phép.
- Nhà ở xây dựng trên đất thổ cư từ 3 tầng trở xuống có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 200 m2 ở các vùng nông thôn, miền núi hoặc nằm ngoài ranh giới qui hoạch thị trấn trung tâm xã, theo đồ án qui hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trừ các nhà ở xây dựng ven các quốc lộ, đường đô thị, huyện lộ.
- Nhà ở đô thị được xây dựng trong khuôn viên của các dự án phát triển nhà, đã có giấy sử dụng đất hợp pháp, đã có qui hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường nội bộ, nguồn điện, hệ thống cấp thoát nước)
- Các trường hợp sửa chữa nhỏ như trát vá tường, quét sơn, đảo ngói, sửa trần, lát nền, thay cửa, trang trí nội thất, cải tạo, sửa chữa lặp đặt thiết bị trong nhà không làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình nhà lân cận.
Qui định về hồ sơ thiết kế
- Hồ sơ thiết kế gồm có mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200 hoặc 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình tỷ lệ 1/100 – 1/200, bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và chi tiết mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước và cấp điện tỷ lệ 1/100 – 1/200
- Trong trường hợp xây mới trên đất đã có nhà cũ, cần phá dỡ, bạn phải bổ xung biện pháp gia cố, chống đỡ khi thao dỡ công trình cũ nhằm đảm bảo an toàn cho công trình liền kề, kèm theo bản cam kết chịu trách nhiệm nếu gây thiệt hại cho công trình xung quanh. Đối với nhà cải tạo, bạn phải có hồ sơ khảo sát hiện trạng xác định khả năng nâng tầng, thay đổi hồ sơ kết cấu và biện pháp gia cố. Hồ sơ cũng cần có ảnh chụp khổ 9 x 12 cm mặt đứng công trình cũ có 2 nhà liền kề. Luật không bắt buộc bạn phải thuê cơ quan có chuyên môn thiết kế, tuy nhiên khi bạn xây nhà cao hơn 3 tầng và diện tích sàn lớn hơn 200 m2, hồ sơ thiết kế phải được cơ quan tư vấn thiết kế xây dựng có tư cách pháp nhân kiểm tra, xác nhận thiết kế đó đảm bảo tuân thủ qui chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và phù hợp với các đặc thù về xây chen, địa chất công trình và nền móng, trật tự vệ sinh, an toàn xây dựng công trình tại địa bàn. Chủ đầu tư nộp kết quả thẩm tra cho cơ quan cấp phép xây dựng cùng với hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng. Qui định nêu rõ chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng hồ sơ thiết kế, an toàn và bền vững công trình của mình.
- Để đảm bảo chất lượng, giải pháp thiết kế, người thiết kế phải nắm vững điều kiện địa chất công trình, nắm vững qui trình kỹ thuật và có giải pháp thích đáng để xử lý nền móng. Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc hạ giá thành, hạn chế hư hỏng, sự cố và hạn chế được khiếu kiện có thể xảy ra.
Qui định về cấp hồ sơ xin phép.
Đơn xin cấp phép xây dựng được bán tại cơ quan cấp phép. Bạn điền đầy đủ thông tin và xin xác nhận của địa phương. Bản sao công chứng một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp là:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả các loại giấy do tổng cục quản lý ruộng đất hoặc tổng cục địa chính phát hành trước đây)
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở (thường gọi tắt là sổ đỏ)
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, những giấy tờ giao đất, cho thuê đất được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mà người đứng tên vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, không có tranh cấp khiếu kiện
- Giấy tờ do chế độ cũ cấp như bằng khoán điền thổ, trích lục, trích sao, bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa, chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch sang tên tại văn phòng trưởng khế, ty điền địa, nhà trước bạ. Với điều kiện người đứng tên vẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay không tranh chấp.
- Giấy tờ về thừa kế nhà đất được cơ quan địa phương xác nhận về thừa kế, không tranh chấp.
- Bản án được quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định tương đương.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất được cơ quan địa phương xác nhận không tranh chấp.
- Giấy của HTX nông nghiệp cấp đất cho xã viên từ trước năm 1971
- Giấy về quyền sở hữu nhà ở do hóa giá nhà cấp III, cấp IV tại đô thị.
Trường hợp không có các giấy tờ như trên, nếu chủ đầu tư được cơ quan địa phương xác nhận đất không có tranh chấp, cũng có thể được xem xét cấp phép, trong lúc chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục để có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức.
Những qui định về kiến trúc công trình.
- Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, nhà được phép xây sát chỉ giới đường đỏ là trường hợp khá phổ biến ở đô thị, tiêu biểu là nhà mặt phố, nhà chia lô trong các khu đất dự án, có qui hoạch. Trong trường hợp này, nhà xây từ móng đến tường không được vượt ra khỏi phạm vi chỉ giới. Chỉ cho phép các bậc thềm vệt dắt xe được nhô ra tối đa 0,3 m (bằng chiều rộng một bậc). Các đường ống thoát nước mưa gắn vào mặt ngoài nhà, các bậc cửa sổ, gờ chỉ trang trí từ độ cao 1,0 m tính từ vỉa hè được nhô ra tối đa 0,2 m. Không cho phép các cánh cửa (kể cả cửa sổ) được mở ra ngoài phạm vi chỉ giới đường đỏ từ độ cao 2,5 m tính từ vỉa hè. Đối chiếu với qui định này, bạn không nên lắp cánh cửa mở quay ra đường ở mặt ngoài nhà.
- Cửa sắt, cổng sắt bảo vệ không được mở ra ngoài đường, trừ trường hợp bạn đã lùi tường vào một khoảng cách đủ để mở cửa. Trong các ngõ nhỏ, không có vỉa hè, mở cửa hướng ra đường gây nguy hiểm cho người và xe cộ vì không quan sát được người từ trong nhà mở cửa đi ra.
- Từ độ cao 3,5 m tính từ mặt vỉa hè trở lên, có thể đưa ban công, mái vẩy, ô văng (tấm che mưa nắng cho cửa sổ), seno (máng hứng và thoát nước mưa) nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, tuy nhiên phải nhỏ hơn chiều rộng hè đường ít nhất 1,0 m. Đối chiếu với qui định đó, bạn chỉ được phép nhô nhà 0,8 m trong trường hợp hè phố nhà bạn rộng 1,8 m.
- Luật cũng qui định độ vươn ra cũng tùy thuộc chiều rộng lộ giới. Chiều rộng lộ giới tức là khoảng cách từ đường đỏ bên này tới đường đỏ bên kia (bao gồm cả hè đường). Nếu chiều rộng lộ giới này nhỏ hơn 6 m thì bạn cũng không được làm ban công nhô ra. Khoảng cách lộ giới từ 6 – 9 m, bạn được vươn ra tối đa 0,9 m. Khoảng cách lộ giới từ 12 – 16 m, bạn được vươn ra tối đa 1,2 m. Trường hợp trên 16 m, mới được vươn ra 1,4 m. Như vậy trong các ngõ hẻm, ngách, chiều rộng lộ giới rất nhỏ, trung bình từ 2 – 4 m thì theo qui định sẽ không được nhô ban công ra. Phổ biến hiện nay là 2 nhà đối diện nhau thỏa thuận chia đôi khoảng không để vươn ra hai ban công gần sát nhau, chỉ còn khe hở nhỏ. Kiểu ban công vươn ra như vậy là trái qui định nhưng nhiều nhà vẫn làm để tăng diện tích sử dụng từ tầng 2 trở lên.
- Một điều lưu ý thêm là độ vươn ra này không chỉ phụ thuộc vào lộ giới. Không phải lộ giới càng lớn, thì bạn càng vươn ra nhiều hơn. 1,4 m là khoảng vươn ra an toàn cho cấu trúc công trình để chống lật, gẫy, võng kết cấu ban công. Luật cũng qui định, kể cả khi bạn đã lùi nhà vào sau đường đỏ, bạn cũng chỉ được nhô ban công ra tối đa 1,4 m mà thôi.
- Một lưu ý nữa mà chủ nhà thường không để ý đó là các cấu kiện, các thành phần ngầm của công trình cũng không được nằm ngoài chỉ giới đường đỏ. Đặc biệt là phần móng không được vượt quá ranh giới đất được cấp quyền sử dụng, kể cả đó là hè đường công cộng, không phải chủ quyền cá nhân. Như vậy, đối với nhà xây móng bằng bê tông cốt thép, các mặt giáp nhà khác và giáp hè đường phải làm kiểu móng lệch tâm, sao cho từ trên xuống dưới, các thành phần công trình làm thành đường thẳng đứng, không nhô ra cả phần ngầm xòe ra khỏi vị trí đất được sở hữu.
Quan hệ với công trình bên cạnh
- Đây là điểm phức tạp thường gây nên tranh chấp và ảnh hưởng đến quan hệ cộng đồng. Luật qui định từ tầng 2 trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2,0 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất là 2,0 m, nhưng khi mở cửa cần có biên pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (bố trí che chắn tầm nhìn, hoặc bố trí so le các cửa giữa hai nhà).
- Mép ngoài cùng của hành lang, ban công lô trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất 2,0 m. Trường hợp được người có quyền sử dụng lô đất liền kề thỏa thuận thì trên bức tường xây các ranh giới đất dưới 2,0 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp kính chết) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất là 2,0 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng xét xử. Như vậy có thể thấy rõ các trường hợp trổ cửa ở khoảng cách dưới 2 m đều phải đạt được sự thỏa thuận của hai gia đình, còn luật không bảo vệ bạn khi hàng xóm không đồng ý. Điều này đảm bảo về mặt an toàn và sự riêng tư cần thiết cho mỗi gia đình. Ngay cả khi bạn trổ cửa trên các bức tường nhà bạn, lùi vào trên đất nhà bạn nhưng không đủ khoảng cách 2 m và cửa này nhìn thẳng vào cửa nhà hàng xóm, luật cũng không cho phép.
Quy định về các độ cao của ngôi nhà
- Nhà ở nên cao hơn mặt hè ít nhất 0,15 m, nhưng không nên cao quá 0,45 m. Khi bạn xây cao hơn, phải làm nhiều bậc thềm và các bậc phải lùi vào trong nhà, vì quy định bậc dưới cùng và dốc dắt xe không được nhô ra khỏi đường đỏ quá 0,3 m. Độ cao này cũng nên cân nhắc cho hài hòa với các nhà xung quanh với các nhà xung quanh. Khi tôn nền quá cao, bạn phải có biện pháp đảm bảo chống thấm xuyên qua tường sang nhà lân cận. Rất nhiều nhà, đặc biệt là trong các ngõ xóm, người xây nhà sau thường muốn tôn nền cao hơn nhà hàng xóm tạo nên sự khập khiễng, lệch lạc trong khu vực. Để hạn chế hiện tượng đó, luật quy định chiều cao tối đa cho tầng I là 4,2 m, nếu có tầng lửng, tối đa là 5 m. Các tầng trên cao tối đa là 3,6 m. Riêng tầng trên cùng (nếu chỉ có buồng thang) tối đa là 2,4 m. Để hạn chế những công trình có chiều ngang hẹp nhưng lại xây cao vút như một khối “lênh khênh” giữa phố, luật quy định không nên vượt quá 4 lần chiều rộng ngôi nhà. Theo đó, nhà có mặt tiền 2,5 m chỉ nên cao tới 10,0 m (tức là 3 tầng) là phù hợp. Khi xem xét việc cấp phép cho một ngôi nhà riêng lẻ trong khu vực dãy phố đã hình thành lâu đời ổn định , cũng không cho phép cao quá 2 tầng so với các nhà lân cận, trừ một số trường hợp như diện tích đất đủ lớn, ở các đường phố rộng.
- Bạn nên để dành đất mặt trước tạo sân hoặc vườn nhỏ trước nhà để ngôi nhà lùi vào sau đường nhỏ (khoảng lùi nên lấy bằng 3,0 m). Với các nhà chia lô, nhà hình ống trong phố, nếu chiều sâu lớn hơn 18,0 m nên bố trí sân trống hoặc giếng trời ở vị trí khoảng giữa hoặc khoảng cuối nhà có chiều sâu 3,0 m để thông gió, lấy ánh sáng.
- Các đường ống kỹ thuật của ngôi nhà, như đường thoát nước mưa, nước thải (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí thải không được xả sang nhà bên, cũng không được xả trực tiếp trên mặt hè, đường phố mà phải xả theo hệ thống cống, cống ngầm từ nhà chảy vào hệ thống thoát nước đô thị. Các thiết bị như máy lạnh nếu đặt ở mặt tiền nhà, sát chỉ giới đường đỏ, phải ở độ cao trên 2,7 m. Một điều quan trọng là các chất thải từ nhà vệ sinh phải được xử lý qua bể tự hoại đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, có ba ngăn chứa, lắng, lọc lấy nước trong trước khi đổ vào cống thành phố. Ngiêm cấm việc xả chất thải rắn như phân, rác, nhà bếp vào thẳng đường cống, không chỉ gây ô nhiễm môi trường mà còn làm tắc ống cống. Các loại ống thải khí như khói nhà bếp, thông hơi cho bể phốt phải hướng lên cao, cách mái ít nhất 1,2 m và không xả về hướng nhà bên cạnh.
- Nhà ở phải xây dựng bằng vật liệu kiên cố, không dùng các vật liệu tạm như tranh, tre, nứa, lá, kiến trúc chắp vá, che chắn có tính chất tạm thời. Không được che chắn ban công, lô gia bằng các vật liệu tạm thời, cũng như xây gạch, làm vách kính tạo thành buồng phòng, không đúng chức năng ban đầu. Không được bố trí phơi phóng quần áo, vật dụng ở ban công mặt tiền nhà. Mặt ngoài công trình không được quét sơn màu đen, màu tối sẫm hoặc quá sặc sỡ. Ngiêm cấm việc sơn nhà với mục đích quảng cáo như toàn màu đỏ rực hoặc xanh rợ mắt. Tường rào là một thành phần kiến trúc gắn liền với nhà ở không nên có hình thức nặng nề, đồ sộ, quá nặng về bảo vệ an toàn mà quên đi tính mỹ quan. Đặc biệt là không được dựng că bức tường rào bằng dây thép gai. Ngay cả trong phạm vi đất nước được quyền sử dụng, cũng không được tự ý chặt hạ, tỉa cành cây xanh, cây lưu niên cho bóng mát, ăn quả. Nếu có nhu cầu phải được phép của Sở Giao thông Công Chính.
XIN PHÉP XÂY DỰNG CÓ THỂ LÀ CÔNG VIỆC MẤT NHIỀU THỜI GIAN, NHƯNG BẠN SẼ KHÔNG PHẢI LO LẮNG SUỐT QUÁ TRÌNH LÀM NHÀ. BẠN CẦN TÌM HIỂU QUY ĐỊNH VỀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG TẠI ĐỊA PHƯƠNG TRƯỚC KHI TIẾN HÀNH LẬP HỒ SƠ VÀ XIN PHÉP.
Điều 9. Đối với các công trình xây xen, trước khi khởi công xây dựng chủ đầu tư phải lập hồ sơ hiện trạng các công trình lân cận để làm cơ sở giải quyết khiếu kiện khi việc thi công làm hư hỏng công trình lân cận. Hồ sơ hiện trạng cần có xác nhận của chủ sở hữu, chủ sử dụng công trình lân cận. Trường hợp chủ công trình liền kề không đồng ý cho khảo sát, chủ đầu tư mời UBND Phường, thị trấn xác nhận. Hồ sơ khảo sát có thể thực hiện bằng cách chụp ảnh, đo vẽ, lập sơ đồ.
Điều 16. Các công trình công nghiệp, dân dụng, nhà ở đều phải có màn che kín trong suốt thời gian thi công. Màn che phải vững chắc, đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị và cao hơn điểm cao nhất của phần công trình đang thi công tối thiểu 2 m.
Điều 25. (…) Khi phát hiện có hư hỏng công trình lân cận, chủ đầu tư công trình mới (bên gây hại) và chủ sở hữu công trình bị hư hỏng (bên bị hại) chủ động tự thỏa thuận thống nhất phương án bồi thường, sửa chữa, khắc phục hậu quả. Nếu hai bên không thỏa thuận được, UBND Phường có thẩm quyền, trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận đơn. (…) Quá thời hạn quy định mà khiếu nại, tố cáo chưa được giải quyết hoặc một trong các bên không nhất trí với kết luận, có quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc UBND Quận. Bên nào không nhất trí có quyền thuê tổ chức tư vấn có tư cách pháp nhân thực hiện việc khảo sát, xác định nguyên nhân hư hỏng, lập phương án sửa chữa kèm theo dự toán đến UBND Quận để nhanh chóng tiếp tục xem xét giải quyết. Trường hợp hư hỏng nghiêm trọng có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận, UBND Phường phải yêu cầu chủ đầu tư công trình đang xây dựng dừng ngay việc thi công, có kế hoạch di chuyển người, tài sản ra khỏi công trình bị hư hỏng.
Điều 26. Chủ đầu tư và tổ chức xây lắp nếu có nhu cầu cho người của mình ở lại công trường xây dựng, phải đăng ký tạm trú ngay với cơ quan công an sở tại, có trách nhiệm quản lý các hoạt động của những người do mình thuê trong suốt thời gian thi công.
(Trích Quy định về đảm bảo trậ tự, an toàn và vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng các công trình tại thành phố Hà Nội ban hành theo Quyết định số 25/2002/QĐ-UB ngày 27/02/2002 của UBND thành phố Hà Nội)
KTS Ngô Huy Nam
KTS Ngô Huy Nam
ConversionConversion EmoticonEmoticon